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申请/专利权人：浙江国宏工程咨询有限公司

摘要：本发明是一种国有资产全周期运营综合服务模式，其目的在于构建起投融资规划、咨询设计、招商运营和运维管理的全周期的决策服务体系，该体系可以提升政府公共投资效率，遴选优质资产构建落地可持续的项目库，提升部门协同效率，特别在复杂的城市更新项目中，提升各主管部门和国有企业主体的沟通协作，通过作用于空间建设和业态运营两方面，提升项目的内在综合价值，规范合作双方的合同内容，有效控制双方违约行为，实现国有资产长期的保值增值。

主权项：1.一种国有资产全周期运营综合服务模式，其特征在于，包括以下步骤：S1、决策阶段：结合资产方前期投资决策，编制总体统筹方案，以及市场调研和投资分析报告；S1.1、编制总体统筹方案：侧重落实投资谋划具体项目，统筹协调项目的运营设计业态规划、空间设计、财务计划以及政策支持；S1.2、编制市场调研和投资分析报告：对宏观环境、行业市场、基地条件调研及分析，结合对融资资金申请和资金平衡分析，提出前期投资建议；S2、实施阶段：根据所述总体统筹方案的基础上编制工作计划：S2.1、制定和更新开发工作计划：制定项目开发推进的工作计划，协助资产方建立工作小组，制定任务清单及责任分工；S2.2、产业目录专题研究及建议：结合基地空间条件和政策导向的要求，对标参考国内外优秀案例，制定产业和公共业态引导目录；S2.3、政策处理研究及建议：制定政策处理路径，提出政策处理范围及规模、实施步骤以及补偿标准。S2.4、方案阶段设计咨询建议：提供设计任务书和设计咨询建议书；S2.5、开发合作模式专题研究及建议：根据项目的效益目标，提出EPC+OBOT开发模式及思路建议；S2.6、建设项目库的拟定及资金筹措建议：通过产权调查、成本分析和空间引导设计，为掌握核心优质资产、推动土地及资金要素配置的平衡统筹、加强业态招商运营合作三方面提供技术支撑，从而实现建设项目库的拟定并提供资金筹措建议；S2.7、项目经济效益匡算：对项目的建设投入、运营收支及经济效益进行匡算；S3、运营阶段：根据所述工作计划和项目库开展对运营商招商工作：S3.1、运营招商综合咨询服务：服务内容包括对资产遴选整合、编制招商意向书和条件书、整合包装项目、拟定招商合作合同以及参与商务谈判工作；S3.2、选择运营合作服务模式：从委托管理模式、承包经营模式、运营商招商服务模式以及4O+合作服务模式中选择适合的管理模式；S3.3、运营管理后服务：包括运营合作合同的修正完善及签订、补充协议的设计编写、法务审核的支持、响应合同相关问题的应对建议以及合同相关问题的磋商服务；S4、管理阶段：根据所述运营合作合同为基础，开展与运营商对接管理；S4.1、运营商对接管理服务：服务内容包括制定双方合作议会制度、与运营商具体问题的商讨、开展运营商的绩效考核管理工作以及对合同内容的解释和更正；S4.2、街区业态目录及风貌管理服务：对运营商商家入驻时的业态审查和装修审查，有效掌控街区运营基本盘；S4.3、团队培训服务：设置培训课程，聘请对口专家开展专业培训；S4.4、行动过程服务：包括现状3D实景倾斜摄影模式绘制、动态更新工作计划、领导决策会议服务、关键问题攻坚专题决策咨询、商务切磋谈判过程咨询服务以及重要协议合同编制服务。

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